Todo lo que debes saber antes de firmar un contrato de Arras

Si has encontrado la vivienda que buscabas y no quieres que otro comprador te la quite, es posible reservar la vivienda mediante un contrato de arras.

Un contrato de arras es un documento privado donde comprador y vendedor pactan la reserva de la compraventa de un bien, en este caso una vivienda, mediante la entrega de una señal. De esta forma, tanto comprador como vendedor se aseguran de que existe un interés real por dicha compraventa. Se trata de un precontrato en el que se recoge por escrito la obligación de firmar posteriormente un contrato de compraventa.

El contrato de arras está regulado por el Código Civil. El artículo 1545 dice:

 “Si hubiesen mediado arras o señal en el contrato de compra y venta, podrá rescindirse el contrato allanándose el comprador a perderlas, o el vendedor a devolverlas por duplicadas”.

¿Qué debe contener un contrato de arras?

El contrato de arras debe recoger lo pactado por ambas partes, especificándose como mínimo:

• Datos personales de comprador y vendedor (incluido el DNI).

• Descripción de la vivienda: localización, dirección, superficie y si existe garaje o trastero.

• Precio final de la vivienda.

• Cantidad de dinero en concepto de señal, aclarando que se descontará del precio final.

• Tiempo máximo para formalizar la venta.

• Posibles cargas de la propiedad.

• Reparto de los gastos de compraventa.

Tipos de contratos de arras.

En función de los intereses de las partes, existen 3 tipos de contratos de arras:

• Confirmatorias: El comprador entrega una cantidad como prueba de la celebración del contrato o garantía de su ejecución que será restada posteriormente al precio final. Si una parte incumple, la otra puede reclamar el cumplimiento del contrato o su resolución y una indemnización por daños y perjuicios.

• Penitenciales: Cualquiera de las partes puede desistir del contrato (es el único tipo que lo permite). Si se trata del comprador, perderá la cantidad entregada. Si se trata del vendedor, entonces deberá devolver el doble de la cantidad que haya recibido.

• Penales: En caso de incumplimiento, la parte que lo incumpla tendrá que abonar a la otra parte la pena fijada (como en las arras penitenciales) mientras que la parte cumplidora, recibirá el pago de la pena y podrá optar entre exigir el cumplimiento o solicitar la resolución del contrato.

Las más habituales suelen ser las arras penitenciales.

¿Qué pasa si no formalizo un contrato de arras?

Como ya hemos visto, un contrato de arras supone una garantía a la hora de reservar un inmueble. Este contrato beneficia tanto a comprador como a vendedor, ya que se expresa formalmente el interés por la compraventa.

En caso de no firmarlo, el comprador corre el riesgo de perder el inmueble y el vendedor se arriesga a que no se cumpla una promesa de compra. 

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